下の階に水漏れ｜すぐにやること、応急処置、責任・保険など解説
下の階に水漏れしたらまずやるべきこと
漏水を発見し、下の階に被害が出た際は初期対応が重要です。
まずは被害拡大の防止で、次いで各所への連絡、記録、保険の確認を行いましょう。
以下でやるべきことの流れをまとめています。
- 止水栓・元栓を閉める
- 管理会社・大家・階下の方へ連絡
- 漏れている場所の確認
- 写真を撮って記録を残す
- 火災保険・個人賠償責任保険を確認
止水栓・元栓を閉める
まずは下の階への被害を拡大させないために、水を止めましょう。
キッチン、浴室、洗濯機、トイレなど、水漏れの原因箇所が特定できている場合はその場所の止水栓を閉めます。
原因が分からない場合や、家全体に水が溢れている場合は、水道の元栓を閉めて家全体の水を止めてください。
アパート・マンションの元栓の場所は、 通常は玄関ドアの横にある「パイプシャフト（PS）」と呼ばれる扉の中に、水道メーターと並んで設置されています。
レバーを倒すか、丸いハンドルを時計回りに回して閉めてください。
原因不明の水漏れは、漏水箇所が特定できるまでは水道は使用しないようにしましょう。
管理会社・管理組合・大家・階下の方へ連絡
自分で水道業者を直接手配する前に、必ず物件の管理会社または大家へ連絡を入れます。
分譲マンションの場合は、管理組合や管理委託会社へ連絡します。夜間や休日で営業時間外の場合は、契約書類やエントランスの掲示板に記載されている「24時間トラブル受付窓口（緊急コールセンター）」に電話をかけてください。
管理会社は建物の構造を把握しており、下の階の住人への連絡や、提携している水道業者の迅速な手配などを一括で行ってくれるため、最も頼りになる存在です。
階下の方にも「いま原因を止めた・調べている」と一言伝えておくとトラブルを減らせます。
下の階の住人への謝罪と対応
下の階に水漏れさせてしまった場合、法律的・金銭的な解決と同じくらい重要なのが、「誠実な対応と謝罪」です。
ここでの対応を誤ると、被害者の感情を逆なでし長引くトラブルに発展してしまいます。
下の階から指摘された、あるいは水漏れを起こした場合は、管理会社へ連絡したうえで、誠心誠意謝罪し、端的な状況説明をしましょう。
その際、可能であれば被害状況についての確認や写真撮影をさせてもらうと保険申請の流れがスムーズになりますが、相手が怒っている場合は無理に行わず、管理会社や保険会社の調査員に任せる旨を伝えます。
加えて「保険で誠実に対応する」意思を伝えると、過度な怒りや不信感を和らげることに繋がります。
階下住人への対応時に注意すべきこと
示談交渉は、必ず保険会社を通すようにしましょう。
下の階の住人から家財の損害を伝えられ、その場で金額や支払いを約束してしまうと、トラブルの原因となる可能性が高いです。
保険会社の補償範囲は、保険契約や原因調査の結果によって変わります。
もし保険会社を通さず「裏で勝手に〇〇万円で示談する」と約束した示談金の額を、保険会社が不適当と判断した場合、補償の対象外となり保険金の支払いは行われません。
そのため、示談交渉は個人で行わず、必ず最初に管理組合や保険会社に連絡して指示を仰いでください。
水漏れの原因・場所の特定
トイレ・洗面所・キッチン・お風呂・洗濯機まわりなど、水回りを中心に、あふれや水漏れがないかチェックします。
場所ごとのチェックポイントは、以下のとおりです。
- トイレ・・・止水栓や給水管からの水漏れ、タンク内部の故障、便器と床の接続部からの漏水
- キッチン・・・給水・給湯管の劣化や継手のゆるみ、シンク下の排水管や排水ホースの水漏れ
- 洗面所・・・給水管・排水管の劣化、排水トラップの緩み、シャワーホースやコーキングの劣化
- お風呂・・・排水口のつまり、シャワーホースの破損、コーキングの劣化、排水管からの漏水
- 洗濯機・・・給水ホース・排水ホースの外れや破損、防水パンのあふれ、排水口のつまり
- 配管全般・・・配管の亀裂や腐食、継手のゆるみ、凍結による破損、ピンホール（小さな穴）による水漏れ
原因が分からない場合や、壁や床の内部、配管の奥から水漏れしている可能性がある場合は、専門業者へ点検を依頼しましょう。
無理な分解は、水漏れ症状の悪化や、保険の適応外になるなどのリスクがあります。
共用部分でよくある水漏れ原因
マンションやアパートでは、共用部分で水漏れが発生することもあります。
代表的なのが、共用排水立て管（縦配管）の詰まりや腐食による漏水です。
また、屋上や廊下、ベランダなど共用部分の防水層の劣化や、共用配管からの水漏れが原因となるケースもあります。
共用部分で漏水を見つけた場合、入居者に責任はありませんので、管理会社や管理組合へ速やかに連絡しましょう。
写真を撮って記録を残す
水漏れの状況は、できるだけ写真や動画で記録しておきましょう。
被害状況を残しておくことで、火災保険や個人賠償責任保険の申請時はもちろん、原因や責任の所在を確認する際の重要な証拠になります。
片付けや修理を始めてしまうと元の状態を記録できなくなるため、応急処置の合間に撮影しておくことが大切です。
撮影する際は、水漏れが発生した場所や配管・ホースの状態、床に水が広がっている様子、濡れてしまった家具や家電などを、さまざまな角度から写真や動画で記録しておきましょう。
火災保険・個人賠償責任保険を確認
下の階へ水漏れした場合は、加入している保険でカバーできる可能性があります。
自分の不注意による水漏れで下の階へ被害を与えた場合は、「個人賠償責任保険」が適用されるケースがあります。
また、火災保険の水濡れ補償によって、自宅の修理費が補償されることもあります。
補償内容は契約によって異なるため、水漏れが発生したら早めに保険会社や代理店へ連絡し、補償対象となるか確認しましょう。
必要書類や手続きについても併せて確認しておくと、その後の対応がスムーズになります。
下の階への水漏れは、誰の責任になるか
下の階に水漏れが起きた場合、その修理費用や被害者への損害賠償は誰が支払うべきなのでしょうか。
責任の所在は、「何が原因で水漏れが起きたか」と「賃貸か分譲か」の組み合わせによって明確に分かれます。
入居者の責任になるケース
入居者の使い方や不注意が原因で階下への水漏れが起きた場合は、原則として水漏れを起こした本人が責任を負います。
例えば、浴槽にお湯を溜めているのを忘れて溢れさせてしまった、キッチンのシンクで洗い物が排水口を塞いだ状態で水を出しっぱなしにした、洗濯機のホースが外れたまま使用したなどのケースでは、入居者個人の責任となります。
また、トイレが詰まっているのに何度も水を流して床に溢れさせた、蛇口の閉め忘れ、DIYで配管を破損させてしまったなども同様です。
これらのケースでは、自分の部屋の復旧費用はもちろん、下の階の住人の家財（テレビやパソコン、衣服など）や天井・壁の修復費用をすべて賠償する責任を負います。
大家・管理組合の責任になるケース
入居者には何の不注意もなく、建物の構造部分や共有設備の劣化が原因で水漏れが起きた場合は、建物の所有者（大家や管理組合）の責任となります。
例えば、共用部分の給水管や排水管の破損、建物の老朽化による配管の劣化などが原因で水漏れが発生した場合は、建物の管理者が修理や補償を行うことが一般的です。
これらのケースでは、入居者に賠償責任は一切なく、家財の補償や、壁紙の修復を大家さんや管理組合に請求することができます。
ただし、責任の所在は調査結果によって判断されるため、自己判断で手配を進めることは避け、まずは管理会社へ相談しましょう。
賃貸と分譲での違い
下の階への水漏れが発生した場合、誰が修理費や損害賠償を負担するかは、賃貸か分譲か、水漏れの原因が専有部分か共用部分かによって異なります。
賃貸アパート・マンションでは、洗濯機のホース外れや浴槽のあふれなど、入居者の不注意による水漏れは入居者の責任です。
設備の老朽化や専有部の配管劣化など、建物設備が原因の場合は、原則として大家さんが修理や対応を行います。
分譲マンションでは、入居者の過失だけでなく、自宅の専有部分にある配管の劣化が原因の水漏れも、基本的に所有者自身の責任となります。
特に床下の配管は、見えない場所でも専有部分として扱われることが多く、自然な経年劣化でも賠償責任が発生する可能性があります。
マンション全体で使用する共用排水管や共用給水管の故障、防水層の劣化など、共用部分が原因の水漏れは、管理組合や管理会社が対応するのが一般的です。
水漏れの原因が分からない場合は自己判断せず、まず管理会社や管理組合へ連絡し、原因が専有部分なのか共用部分なのかを確認してもらいましょう。
火災保険・個人賠償責任保険について
多くの場合、賃貸契約時や分譲購入時に加入している火災保険によって、自己負担額を大幅に減らすことができます。
水漏れトラブルにおいて適用できる保険について、詳しく解説します。
個人賠償責任保険（特約）
自分の不注意・過失によって下の階に水漏れを起こし、他人の財産（下の階の天井、壁、家具、家電、衣類など）に損害を与えてしまった場合に、賠償金を補償してくれる保険です。
火災保険に自動付帯されていることが多く、クレジットカードや自動車保険の特約として加入している場合もあります。
補償限度額は「1億円」や「無制限」に設定されていることが大半であるため、よほど特殊なケースでない限り、下の階への賠償金はこれでカバーできます。
借家人賠償責任保険（賃貸のみ）
賃貸物件において、大家さんに対する賠償を補償する保険です。
賃貸契約の入居者には、退去時に部屋を元の状態に戻して返す「原状回復義務」があります。
水漏れによって自分の部屋の床や壁紙を台無しにしてしまった場合、大家に対してその修復費用を支払わなければなりませんが、この費用を借家人賠償責任保険がカバーしてくれます。
水濡れ補償（家財保険・建物保険）
自分自身の財産（自分の部屋の床、壁、家具、家電など）が水濡れ被害に遭ったときに使えるのが、火災保険の水濡れ補償です。
他人の過失による水漏れで自分の家財が使えなくなった場合や、原因不明の漏水で自分の持ち物がダメになった場合に適用されます。
例えば、床や壁、クロス、天井などが水漏れによって損傷した場合、補償の対象になる可能性があります。
ただし、経年劣化や故意・重大な過失による損害は補償対象外となることもあるため、保険会社へ確認することが大切です。
まとめ
下の階への水漏れは、初期対応が重要です。
まずは止水栓や元栓を閉めて水漏れを止め、下の階の住人や管理会社へ速やかに連絡しましょう。
その後、水漏れの原因を確認し、写真や動画で被害状況を記録しておくことが大切です。
責任の所在は、水漏れの原因や賃貸・分譲といった住宅の種類によって異なります。また、火災保険や個人賠償責任保険が利用できるケースもあるため、早めに保険会社へ相談すると安心です。
原因が分からない場合や、水漏れが止まらない場合、自分で対処するのが難しい場合は、無理に作業を続けず専門業者へ依頼しましょう。
水道修理業者のアクアステーションでは、マンションやアパートなど集合住宅での突発的な水漏れ原因の特定調査や、原因箇所の緊急修理を年中無休で承っております。
原因調査から応急処置、修理まで迅速に対応しておりますので、水漏れに気付いた際はお気軽にご相談ください。
